Формирование устойчивой и эффективной системы финансирования капитального ремонта многоквартирных домов является стратегической задачей, обеспечивающей безопасность и комфортность проживания граждан в нашей стране.
Ч.Д. Цыренжапов обращал внимание на то, что Российское государство существенную долю своих финансовых ресурсов тратит на жилищно-коммунальное хозяйство. Эта отрасль национального хозяйства сегодня находится на этапе преобразования. Масштаб имеющихся в отрасли проблем огромен: основные фонды изношены, управленческие механизмы не настроены, кадры не готовы работать в новых условиях, объемы инвестиций недостаточны и т.д. В таких обстоятельствах государство вынуждено искать новые подходы к своему участию в судьбе жилищно-коммунального хозяйства, в том числе через финансовые инструменты.[1]
Одним из первых механизмов финансирования системы капитального ремонта многоквартирных домов было создание Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства. Как указывал Д.С. Шенбергер одно из ключевых условий этого порядка - сотрудничество многих заинтересованных лиц в реализации, в том числе в финансировании, широкомасштабной программы капитального ремонта жилищного фонда страны. С одной стороны, получение финансовой поддержки на ремонт конкретного дома за счет средств Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства, а также сумм долевого финансирования из регионального и местного бюджетов возможно, только если субъект РФ в целом и конкретное муниципальное образование соответствуют установленным требованиям. С другой стороны, предоставление федеральных денег связано с проявлением инициативы самих собственников помещений в многоквартирных домах.[2]
В формирующейся системе финансирования капитального ремонта многоквартирных домов основную финансовую нагрузку несет собственник помещения многоквартирного дома.
В ранее действующем Жилищном кодексе РСФСР, утвержденным ВС РСФСР 24.06.1983, отсутствовало понятие общедомового имущества. Большая часть жилых помещений в многоквартирных домах находилась в собственности государства, колхозов и жилищно-строительных кооперативов. Граждане оплачивали только плату за пользование жилым помещением и коммунальные услуги. Соответствующийнаймодатель был обязан производить ремонт жилых домов, обеспечивать бесперебойную работу инженерного оборудования домов и жилых помещений, надлежащее содержание подъездов, других мест общего пользования домов и придомовой территории. Регулирование прав и обязанности собственников и нанимателей жилых помещений в многоквартирном доме по отношению к общедомовому имуществу сводилось к установлению перечня обязанностей по обеспечению его сохранности, а положения о возможности использования указанными лицами общего имущества отсутствовали.
До введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ на основе ранее действующего законодательства существовала практика оформления подвальных и иных помещений общего использования многоквартирных домов в собственность муниципальных образований. Указанные действия были предметом многочисленных судебных разбирательств по искам собственников помещений в многоквартирном доме. Одни суды признавали регистрацию прав собственности за муниципалитетами (к примеру, решение Железнодорожного районного суда г. Барнаула от 03.11.2011 по делу № 2-980/2011; решение Арбитражного суда Волгоградской области от 19.01.2009 по делу № А12-15541/2008), другие указывали, что регистрация является незаконной в связи с тем, что помещения подвального дома не являлись самостоятельным объектом гражданских прав, предназначались для обслуживания всех жилых помещений дома, принадлежали на праве общей долевой собственности собственникам квартир этого дома и не подлежали передаче в муниципальную собственность (к примеру, кассационное определение Томского областного суда от 10.09.2010 по делу №33-2556/2010; постановление ФАС Московского округа от 16.01.2013 по делу № А40-122942/11-77-1108).
Действующее гражданское и жилищное законодательство однозначно закрепляет за собственником помещения многоквартирного дома обязанность по содержанию и ремонту общедомового имущества данного дома, в том числе нести расходы по капитальному ремонту, поскольку ему, на ряду с другими собственниками помещений многоквартирного дома, принадлежит общее имущество на праве общедолевой собственности.
Не вызывает сомнение, что собственник вещи на ряду с правом на получение выгоды от ее использования должен нести обязанность по содержанию.
В Жилищном кодексе РФ все более детально начинает регулироваться порядок использования общего имущества многоквартирного дома, в том числе с целью получения дохода. К примеру, согласно ст. 44 ЖК РФ на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме может быть принято решение о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, а в соответствии со ст. 152 ЖК РФ товарищество собственников жилья может осуществлять сдачу в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме.
Отношение людей к вещи как своей собственности носит не только экономическое и юридическое содержание, но и психологическое. Как указывал К.И. Скловский, собственность является своего рода продолжением и воплощением личности в вещи, рефлексией собственности в материальном мире.[3] По утверждению В.С. Соловьева, собственность есть идеальное продолжение личности в вещах, или ее перенесение на вещи.[4] Все мы замечаем разницу как относимся к своей вещи и ко всем остальным. Вкладывания собственные средства в ремонт общего имущества многоквартирного дома, собственник помещения многоквартирного дома понимает, что лестничные клетки, лифты, окна многоквартирного дома это его собственность и он несет за нее ответственность. В конечном итоге, такое отношение приводит к ухоженному и чистому подъезду дома, убранным площадкам и без равнодушному отношению ко всему, что происходит в доме.
Таким образом, законодатель предоставляет собственникам возможность полноценно реализовывать свои права в отношении общего имущества многоквартирного дома получая дополнительные доходы от его использования с одновременным возложением обязанности по содержанию.
[1] Цыренжапов Ч.Д. Публичные расходы в жилищно-коммунальном хозяйстве: некоторые вопросы финансово-правового регулирования // Правовые проблемы укрепления российской государственности. 2011. С. 176.
[2] Шенбергер Д.С. Правовые аспекты финансирования капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах // Проблемы учета и финансов. 2011.№2.С.62-65.
[3] Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. 5-е изд. М., 2010. С. 165.
[4] Соловьев В.С. Оправдание добра: Соч.: В 2 т. М., 1988. Т. 1. С. 432.
Войти